Mitteilungsblatt 31.05.2007
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Die Gemeinde Remshalden beabsichtigt vor dem Hintergrund der derzeit nicht zufriedenstellenden und dezentralen Unterbringungssituation, ein neues Verwaltungsgebäude/Rathaus zu realisieren. Seit 33 Jahren wird dieses Thema ja mit unterschiedlicher Zielrichtung und Intensität diskutiert. In der Sitzung des Gemeinderats vom 26.02.2007 wurde hierzu ein klarer Aufstellungsbeschluss mit 17 Pro- und 3 Contra-Stimmen bei 2 Enthaltungen gefasst. Das Gebäude wird also an der Ecke Vom-Stein-Straße/Untere Hauptstraße entstehen. In den Sitzungen des Gemeinderates am 26.03.2007 und 21.05.2007 wurden die verschiedenen Realisierungsmöglichkeiten dargestellt und erläutert. In der Sitzung vom 21.05. hat der Gemeinderat u.a. den Beschluss gefasst, dass erst nach dem Vorliegen des Wirtschaftlichkeitsnachweises der Beschluss gefasst werden soll, ob der Verwaltungsneubau/das Rathaus durch Public Private Partnership (PPP) oder durch eine „konventionelle Lösung“ (klassische Finanzierung) realisiert werden soll. Gleichzeitig wurde die Verwaltung ermächtigt, das Projekt „Neubau eines Verwaltungsgebäudes/Rathauses“ als PPP-Modell auszuschreiben. Um die Bevölkerung umfassend zu informieren, anbei einige Informationen zu diesem neuen Weg, der evtl. von der Gemeinde beschritten wird:

Was versteht man unter Private Public Partnership (= PPP)?

PPP kommt insbesondere im Bereich von Hochbauprojekten der öffentlichen Hand zum Zuge. PPP bedeutet, dass ein Privatunternehmen von der öffentlichen Hand beauftragt wird, in eine Infrastruktur-„Einrichtung“ zu investieren und evtl. auch diese zu betreiben. Wichtig ist dabei die Einheit von Investition und Betrieb, damit die beauftragte private PPP-Gesellschaft bereits in der Planungs- und Investitionsphase die Folgekosten für Instandsetzung und Bewirtschaftung minimieren kann. Die frühzeitige Einbeziehung der Betriebsphase ist deshalb von großer Bedeutung, weil im Durchschnitt 70% der Gesamtkosten im Lebenszyklus einer Immobilie auf die Betriebskosten entfallen. Das Privatunternehmen erhält vom öffentlichen Träger oder direkt vom Nutzer ein Nutzungsentgelt. Die öffentliche Hand und das über eine Ausschreibung ausgewählte Privatunternehmen schließen einen Vertrag ab. Darin sind auch die Mitentscheidungsrechte und die Kontrollrechte der öffentlichen Hand festzulegen. Nach Mietende (20 oder 25 Jahre) geht das Objekt in das Eigentum der Gemeinde über. Das Grundstück verbleibt die komplette Laufzeit über in der Hand der Gemeinde. PPP wird seit Jahren erfolgreich in der freien Wirtschaft angewendet und zunehmend auch von der öffentlichen Hand übernommen. Das Wirtschaftsministerium Baden-Württemberg hat erst im Januar 2007 einen Leitfaden hierzu herausgegeben. Diesen können Sie gerne bei der Rathausverwaltung anfordern, um sich weiter zu informieren. (Tel. 9731-112 – Herr Englert)

Gibt es Beispiele in Baden-Württemberg ?

Das erste PPP-Projekt in Baden-Württemberg setzte der Bodenseekreis (Friedrichshafen) um. Dort wurde der Neubau und der 20-jährige Betrieb eines Verwaltungsgebäudes (Landratsamt) durch eine private Gesellschaft angegangen (Investitionsvolumen, ca. 12 Mio. Euro). Die Wirtschaftlichkeitsanalyse ergab einen Kostenvorteil von PPP gegenüber der öffentlichen Variante in Höhe von 20 %. Der PPP-Vertrag wurde aufgrund des geführten Wirtschaftlichkeitsnachweises vom Regierungspräsidium Tübingen genehmigt. Auch in Esslingen wird derzeit ein Verwaltungsgebäude als PPP-Projekt realisiert. In Deutschland werden seit 2003 kommunale PPP-Projekte umgesetzt, vorwiegend Schulen, Sporthallen, Bäder und Verwaltungsgebäude. Verschiedene Objekte wurden vom Regierungspräsidium übrigens auch abgelehnt. Zu nennen wären das Verwaltungsgebäude Klinikum Stuttgart, die Hohenstaufenhalle in Göppingen und das Wildparkstadion in Karlsruhe.

Was sind die Vorteile von PPP?

zügige Realisierung, vereinbarter Termin muss eingehalten werden

festgeschriebene Bewirtschaftungs-/Unterhaltungskosten

geringes Nachtragsrisiko

erwartete Effizienzvorteile durch gemeinsame Vergabe von Planung, Bau und Betrieb einschließlich Finanzierung

Kosteneinsparung von 5 % bis 20 %

Die gesamte Vergabe von Planung, Bau und Betrieb sowie Finanzierung hat zur Folge, dass der Investor neben Planung und Bau auch den Betrieb erbringt. Von daher ist der Investor gebunden, bereits bei der Planung darauf zu achten, betriebskostenoptimiert zu planen. Somit wird er entsprechende Qualitätsstandards zugrunde legen, um die anfallenden Instandsetzungskosten zu optimieren.

Ein zeit- und kostenaufwändiger Architektenwettbewerb entfällt (für den Verwaltungsneubau in Remshalden wären ca. 190.000 € allein für einen Architektenwettbewerb angefallen).

Bei der derzeitigen Finanzlage der Gemeinde scheint es dringend geboten, gerade auch in der Rathausfrage eine wirtschaftliche Lösung zu erzielen und Alternativen zumindest in Erwägung zu ziehen. Der eingeschlagene Weg der Sanierung und Substanzerhaltung muss weiter bestritten werden und darf nicht wegen einem „Prestigeobjekt“ verzögert werden.

Wie sehen die rechtlichen Rahmenbedingungen aus?

Verträge, die eine Kommune mit einem Privatunternehmen abschließt, bedürfen als kreditähnliches Rechtsgeschäft nach § 87 Abs. 5 der Gemeindeordnung der Genehmigung durch die Rechtsaufsichtsbehörde (Landratsamt bzw. Regierungspräsidium).

Dabei sind zwei Bedingungen zu erfüllen:

zum einen muss im Einzelfall nachgewiesen werden, dass das geplante PPP-Vorhaben im Vergleich zu einer konventionellen, öffentlichen Realisierung die wirtschaftlichere Variante ist (nur dann darf diese Variante umgesetzt werden),

zum anderen muss nachgewiesen werden, dass die Gemeinde den langfristigen Zahlungsverpflichtungen aus den laufend aufzubringenden Nutzungsentgelten nachkommen kann.

Was ist bei dieser Verfahrensart anders als bei der Eigenrealisierung?

Bei der PPP-Variante geben verschiedene Bietergemeinschaften (Architekten und Investoren) verschiedene Angebote ab, die zuvor ausgeschrieben wurden, wie beispielsweise:

Angebot 1: Planung, Bau, Finanzierung und Betreib des Verwaltungsgebäudes/Rathaus

Angebot 2: Planung, Bau und Betreib des Verwaltungsgebäudes/Rathauses – der Finanzierungspartner wird durch die Gemeinde ausgewählt.

Angebot 3: Planung, Bau und Finanzierung

Angebot 4: Planung und Bau

Nach Einholen, Prüfen, Bewertung der Angebote entscheidet der Gemeinderat, mit welchen Bietern weiterverhandelt wird.

Erst nach Vorliegen des Wirtschaftlichkeitsnachweises kann das Regierungspräsidium prüfen und bestätigen, ob eines der o.g. Angebote wirtschaftlicher ist als eine Eigenrealisierung. Liegt dieses Kriterium vor, kann die Gemeinde den Zuschlag an die ausgewählte Bietergemeinschaft erteilen. Sollte dies nicht der Fall sein, erfolgt die Realisierung auf konventionelle Art und Weise. Bei der PPP-Variante ist ein vorgeschalteter reiner Architektenwettbewerb nicht sinnvoll, da die Suche nach einem Investor mit vorgefertigten Plänen schwieriger wird, als dies bei einer frühzeitigen Kooperation möglich ist. Beim PPP-Verfahren bestimmen allein Gemeinderat und Verwaltung (und nicht ein Investor) die städtebaulichen und architektonischen Qualitäten des Gebäudes sowie die Gewichtung von Gebäudemanagement und die Ökonomie. Somit werden neben den technischen und wirtschaftlichen Kriterien (Angebotspreis, Unterhaltungs- und Betriebskosten) auch die Kriterien Städtebau und Architektur nach den eigenen Bedürfnissen (je nach Gewichtung) berücksichtigt. Die berechtigten Interessen des örtlichen Handwerks werden ebenfalls im Vertrag berücksichtigt.

Wie weit ist das Verfahren in Remshalden ?

Die Remshaldener Weg gliedert sich in drei Phasen. Wir befinden uns derzeit am Beginn der 1. Phase. In diesem Schritt werden die möglichen Entwicklungsperspektiven des Gesamtbereiches ausgelotet und sollen Ende 2007 mittels Rahmenplan durch den Gemeinderat beschlossen werden. Parallel dazu werden die Finanzierungsmöglichkeiten geprüft. Hier geht es hauptsächlich um die Eignungsprüfung, also ob sich das neue Verwaltungsgebäude/Rathaus überhaupt dafür eignet, als PPP-Maßnahme umgesetzt zu werden. Falls dies der Fall sein sollte, kann nach diesem Modell ausgeschrieben werden.

In 2. Schritt werden ein Raumprogramm und ein Raumbuch entwickelt, die sich aus den verwaltungsinternen Bedürfnissen ableiteten. Danach wird die Maßnahme öffentlich ausgeschrieben.

Im Anschluss daran werden die eingegangenen Ergebnisse durch eine Jury (anonym) geprüft und bewertet. Eine Rangfolge wird mittels Bewertungsmatrix nach städtebaulichen, architektonischen und wirtschaftlichen Kriterien gebildet.

Wenn darüber hinaus die Wirtschaftlichkeitsbetrachtung (nach Prüfung durch das Regierungspräsidium Stuttgart) zu dem Ergebnis kommt, dass die PPP-Variante besser als die konventionelle Lösung ist, kann der Gemeinderat den Zuschlag für dieses Modell erteilen. Erst nach diesem Beschluss wird gebaut und evtl. durch einen Privaten betrieben (3. Phase).

Ziel der Gemeinde ist es, bis zum 31.12.2007 die 1. Phase abgeschlossen zu haben. Bis dahin sind noch folgende Punkte von Gemeinderat und Verwaltung aufzuarbeiten:     

Thema „Städtebau“: Hierzu wird derzeit ein städtebaulicher Rahmenplan entwickelt, aus dem sich der Bebauungsplan „Lange Wiesen I“ ableitet und welcher das Ziel verfolgt, mit dem Rathaus den 2. Baustein – nach dem Pflegeheim - im Areal zu realisieren.

Thema „Architektur“: Das Raumprogramm und das Raumbuch (d.h. welche Räume und Büros werden künftig für welche Ämter benötigt) wird bis dahin erarbeitet, ebenso werden derzeit die alternativen Energieversorgungssysteme für einen Neubau untersucht. Auch die Bodenverhältnisse müssen auf Tragfähigkeit und Grundwasserstände detailliert untersucht werden.

Sobald diese Aufgaben abgearbeitet sind, erfolgt der 2. Schritt, die Ausschreibung und die Vergabe einschließlich des Wirtschaftlichkeitsnachweises. Dieser soll bis Juli 2008 abgeschlossen sein. Nach Bewertung der eingegangenen Entwürfe und Bestätigung der Wirtschaftlichkeit durch das Regierungspräsidium kann dann der Zuschlag erteilt werden und es kann mit dem Bau begonnen werden.

Fazit:

Es lohnt sich allemal, diesen Weg zu prüfen. Ob er auch begangen wird, wird vom Gemeinderat nach Vorlage aller Entscheidungskriterien geprüft und entschieden. Das Verfahren als solches ist neu, innovativ und wird übrigens auch von der Architektenkammer unterstützt. Der Leitfaden, der erst im Januar 2007 vom Wirtschaftsministerium Baden-Württemberg herausgegeben wurde, wurde von Dr. Frank Meininger maßgeblich begleitet. Es geht also weniger um den Anwalt als vielmehr um den Profi auf einem für viele Verwaltungen noch unerfahrenem Terrain. Nach Vorliegen des Rahmenplans und eines Raumprogramms wird eine Bürgerversammlung zum gesamten Themenkomplex stattfinden.